El proyecto y la obra de principio de fin

Se describe a continuación el proceso de desarrollo y construcción de una vivienda unifamiliar estándar, aunque gran parte del proceso es de aplicación para todo tipo de obras de edificación. 

Adquisición de la parcela o edificio

Si no dispones de un terreno o edificio a reformar, deberás adquirirlo y escriturarlo a tu nombre, para determinar la propiedad del inmueble. La escritura deberá ser pública y realizada ante notario, y se inscribirá en el Registro de la Propiedad (en el Sobrarbe, la oficina se encuentra en nº61 de la Avenida de Ordesa de Boltaña). Los costes de terreno varían enormemente según su situación, pero principalmente valen según lo que se puede hacer en ellos. Esto varía según las condiciones urbanísticas que le afectan. 

Para conocer las limitaciones urbanísticas de una parcela o edificio específico, puedes acercarte por el ayuntamiento correspondiente y pedir una cédula urbanística que defina las condiciones actuales (tipo de suelo como urbano/urbanizable/rústico, usos, edificabilidad máxima, retranqueos, cesiones, alturas, etc). Redactártela es la obligación del ayuntamiento, para cualquier parcela aunque no sea tuya. Es una documentación vinculante, por lo que toda la información expuesta en ella es definitiva. Este paso es muy recomendable antes de comprar. 

Para conocer posibles cargas, servidumbres y condicionantes sobre una parcela, y de las parcelas colindantes, ante la duda, puedes pedir una nota simple al Registro.

Si hay dudas de dónde están los límites de la parcela y es necesaria precisión, es recomendable establecerlo con los vecinos de los terrenos colindantes para evitar problemas en el futuro.  Se puede realizar un plano topográfico acotando las distancias más relevantes y un reportaje fotográfico, aceptado y firmado por los distintos propietarios.

Si la parcela tiene importantes desniveles que afectan al posible diseño de una vivienda, o se busca recoger con precisión el estado y perímetro de una parcela, también es interesante la realización del plano topográfico.

Desarrollo y definición de los aspectos generales del diseño

El punto de partida es aportado por el promotor, que define sus necesidades, deseos, ilusiones y estilo, desde el carácter e intención general hasta los pequeños detalles., de la forma más detallada y concisa posible. Debería aportar un programa inicial (número de  habitaciones y baño/s, garaje, porche/s, si cocina independiente, si vestíbulo cortavientos en la entrada, si otras estancias) así como una orientación de sus tamaños (m2 por estancia) y necesidades específicas (ducha o bañera, bidé, cocina en isla, número de plazas de aparcamiento, si chimenea de leña, etc). También  su forma de vida, usos característicos de los espacios, necesidades especiales, etc. Cuando más detallado y concreto el programa mejor, cuanta más información se le transmita al arquitecto, mejor. Todo esto luego se desarrolla y ajusta entre el promotor y el arquitecto a medida que se avanza.

El promotor también debe aporta una cifra de coste deseado, o aceptar la estimación inicial realizada por el arquitecto, para comprobar la viabilidad del proyecto y si no, poder ajustar diseño y superficies para encajar una propuesta asumible.

Este es el periodo donde el promotor y el arquitecto plantean el proyecto y toman las decisiones más importantes. Se definen las características generales del proyecto, se alcanza a un programa de necesidades detallado y se calculan las superficies aproximadas del proyecto. 

Tras la toma de contacto inicial y la aportación del programa, el arquitecto empieza a plantear unas propuestas de diseño, inicialmente muy básicas, para empezar a tantear soluciones y superficies, vistas, orientación, acceso, etc, propuestas que envía al promotor. Se trata de propuestas iniciales, básicas y provisionales, para empezar a trabajar, nada más. Raramente se consigue una propuesta de diseño adecuada en un primer tanteo. Habría que trabajar la propuesta, adecuarla, desarrollarla, ajustar tamaños, buscar variaciones, etc (lo que correspondería a un proyecto básico). 

El promotor recibe y estudia las propuestas, y comunica sus conclusiones al arquitecto, cuando más desarrolladas mejor, que el arquitecta analiza, opina y recomienda. 

Posteriormente el arquitecto vuelve a replantear, ajustar y desarrollar otras propuestas más detalladas, que vuelve a enviar al promotor, y así cuantas veces necesario, hasta que gradualmente se va llegando a una solución satisfactoria y adecuada de diseño llegando a conseguir la propuesta definitiva. La toma de decisiones es gradual y progresiva, empezando por la definición del diseño general y acabando en la total definición de materiales y sistemas (tipo de estructura, material carpintería exterior e interior, diseño pasivo, sistema calefacción y refrigeración, tipo de piedra y rejuntado, pavimentos, protecciones solares para ventanas, etc, etc).

De esta forma  se alcanza un desarrollo de diseño satisfactorio , óptimo y específico para cada caso y se puede dar por concluida la fase de diseño. Esto correspondería con lo que sería un proyecto básico. En cualquier caso y salvo casos muy específicos o complejos urbanísticamente, la fase del proyecto básico se desarrolla documentalmente conjunta con la fase del proyecto ejecución (que veremos a continuación), para evitar costes, trámites y plazos de tramitación.

Si se trata de una vivienda de nueva planta, el promotor deberá encargar el estudio geotécnico obligatorio. El geotécnico es un estudio del subsuelo, revelando los tipos de material y a las profundidad en que se encuentran, la resistencia del terreno, la presencia del nivel freático, etc. El momento interesante para realizar el estudio geotécnico es una vez definida la situación exacta y definitiva de la vivienda.  El estudio geotécnico lo contrata el promotor, pero es el arquitecto quien se coordina con los geólogos para obtener los resultados y detallar la cimentación. El arquitecto les indicará la situación y geometría posible del edificio para realizar las catas en los puntos más relevantes. El estudio geotécnico deberá ir visado por el colegio de geólogos en el caso de instalarse una grúa.

Redacción definitiva del proyecto

Esta fase es la correspondería a lo que se denomina "proyecto de ejecución".

Antes de redactar formalmente el proyecto para su tramitación, hay que haber decidido todos los aspectos mencionados anteriormente.

Una vez alcanzada la propuesta definitiva y con la seguridad que no se realizarán más cambios, se procede a redactar la documentación completa estándar (proyecto básico y de ejecución, que generalmente se tramitan juntos).

Posteriormente el arquitecto visará toda la documentación del proyecto en el Colegio de Arquitectos, lo cual es obligatorio para obtener la licencia. El arquitecto también le enviará al promotor los archivos digitales de su proyecto íntegro, visado y en formato pdf, además de una copia del presupuesto en formato word y bc3 para que los constructores puedan abrir y modificar el presupuesto con sus programas informáticos.

El arquitecto también contratará su seguro profesional obligatorio específico del proyecto, pagará los gastos de visado del Colegio de Arquitectos del proyecto, y mandará a la imprenta  el proyecto para realizar las copias en papel necesarias (una copia para el promotor y la obra, y las copias que solicite cada ayuntamiento).

Una vez realizado estos pasos, el arquitecto redactará su factura y cobrará los honorarios correspondientes a la fase del proyecto. 

Obtención de licencia

Una vez el promotor obtenga el proyecto visado por el Colegio de arquitectos, llevará las copias en papel al ayuntamiento para pedir licencia, entregará los archivos visados y tramitará la instancia correspondiente de el ayuntamiento. Si es promotor lo desea, el arquitecto puede ocuparse de este paso.

Este proceso suele tardar dos o tres meses, según cada ayuntamiento y según los organismos implicados (ayuntamiento como mínimo, Habitalidad si alberga personas). Si la obra se emplaza en suelo rústico, o si existe proyecto de actividad, deberá aprobarse por el INAGA (puede que unos 6 meses de tramitación). Si se trata de un edificio protegido deberá aprobarse por Patrimonio (Servicio Provincial del Patrimonio Cultural Aragonés). Si se trata de una instalación hotelera o turística, por Turismo. Si hay instalaciones especiales, por Industria. Si la obra está muy cerca de ríos o existen captaciones de agua y vertidos, por la Confederación Hidrográfica del Ebro.

Cuando el ayuntamiento y demás organismos hayan redactado sus informes, el ayuntamiento le enviara el informe al promotor por correo a su domicilio. A su vez el promotor le enviará o entregará al arquitecto una copia en papel o foto-escaneo. 

Si se encuentran incidencias en el informe para licencia de obras, el arquitecto lo solucionará inmediatamente, redactando un anexo al proyecto con la justificación de las cuestiones.

Si se trata de una obra con división horizontal, es obligatorio un proyecto de telecomunicaciones. Algunos ayuntamientos lo requieren para dar licencia, pero otros no. Los proyectos de telecomunicaciones los redactan los ingenieros de telecomunicaciones.

En caso excepcionales, puede ser necesario realizar otros estudios complementarios, como proyectos de instalaciones (si la obra tiene instalaciones especiales), proyecto de actividad (si la obra se incluyen dentro de las actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas), estudio de impacto ambiental, etc.

Contratación del constructor

Se contratará al constructor lo antes posible para garantizar el comienzo de la obra en el momento deseado. Para ello es necesario pasarles los archivos del proyecto básico y de ejecución acabado. Esto se puede realizar inmediatamente se obtenga el proyecto visado por el Colegio de Arquitectos, de forma paralela e independiente de la solicitud de licencia de obras en el ayuntamiento, al mismo tiempo, para agilizar plazos.

La obra se puede gestionar por administración (el constructor factura por horas y materiales, recomendable solo si se controla personalmente la obra y la eficiencia de las tareas y trabajadores) o por presupuesto (la opción actualmente casi unanime). Actualmente, con la volatilidad de los precios de los materiales de construcción, la mayor parte de los constructores pasarán precios de algunas partidas de obra con una validez temporal limitada, que recalcularán en el momento de realizar cada pedido de suministro de material y elementos constructivos.

Se debe hablar con varios constructores lo antes posible, visitar algunas de sus obras realizadas y preguntar la opinión de los propietarios. Se recomienda hablar con los constructores de las obras similares a la tuya que veas en los alrededores y que estén bien realizadas conforme a tu criterio. El arquitecto os puede recomendar. 

Antes de solicitar presupuesto, se preguntará al constructor por su interés, disponibilidad (plazo en el que pueden empezar o acabar tu obra) y plazo para redactar su presupuesto. Si se considera apropiado, entonces se les solicita presupuesto y se les envía los archivos del proyecto básico y de ejecución.

Salvo tener la elección muy clara, se recomienda pedir presupuestos a tres constructores diferentes.

Poco antes de iniciar la obra

Si lo necesita, el promotor contratará un préstamo hipotecario del banco (se recomienda pedir las condiciones a varios bancos). Para calcular y conceder la hipoteca, el banco necesitará una copia digital en pdf del proyecto para realizar la tasación, y posteriormente impondrá las condiciones que estime oportunas.

El promotor contratará su seguro obligatorio de responsabilidad civil. 

El promotor encargará la dirección de ejecución a un arquitecto técnico (aparejador) y la coordinación de seguridad al mismo arquitecto técnico o a otro profesional cualificado. Si el promotor lo desea el arquitecto les puede recomendar e incluso tramitar en su nombre. El aparejador acuerda con los promotores sus propios honorarios, y de todas formas se puede pedir presupuestos.

Si se trata de una obra con división horizontal y se venderán las viviendas antes de 10 años, se contratará un seguro de responsabilidad decenal. El seguro obliga a la contratación de una OCT (Organismo de Control Técnico), que durante la construcción efectuará su propia supervisión reducida de la calidad de la edificación. Si contratas un crédito hipotecario, puede ser el banco quien te imponga una OCT (sino lo eliges tú). 

Si se invade o afecta la calle con andamios, vallados, acopios de materiales, etc, serán necesario la obtención de un licencia municipal para la ocupación de la vía pública.

Si es necesaria una grúa, el constructor realizará los trámites necesarios. Si no se ha realizado previamente un estudio geotécnico de la parcela para la obra en general, puede ser necesario realizarlo en el sitio de la colocación y asiento de la grúa. Si es grúa torre, la empresa de la grúa también redactará un proyecto de montaje de la grúa. La existencia de la grúa también se incluye dentro del presupuesto de ejecución de la obra, e incluye el proyecto de montaje, el alquiler mensual, los costes de mantenimiento, el montaje y el desmontaje, y el seguro. Con el proyecto de la grúa, se tramitará la licencia de instalación de grúa en el ayuntamiento.

Bien antes de empezar la obra, se solicitará y tramitará las condiciones de suministro de electricidad a la compañía Endesa y filiales (edistribución). Esto lo realiza el constructor y es necesario tener luz de obra para empezar la construcción.

Se avisará antes de empezar la obra al arquitecto y al aparejador para empezar a tramitar la documentación obligatoria.

El constructor entregará bien antes de empezar la obra una copia del plan de seguridad al promotor y otra al coordinador de seguridad. El coordinador de seguridad aprobará el plan en el acta de aprobación del plan de seguridad (y deberá llevarla a visar por su Colegio profesional). Con el plan y la acta el contratista tramitará la apertura del centro de trabajo a la delegación de Trabajo en Huesca. 

Durante la obra

Al inicio de la obra, el arquitecto emitirá el certificado de inicio de obra y obtendrá de su Colegio el libro de órdenes, que deberá permanecer en la obra.

Igualmente el coordinador de seguridad y salud revisará y aprobará el Plan de seguridad del constructor, aprobará el Acta de seguridad y obtendrá de su Colegio el libro de incidencias en materia de seguridad y salud, que también permanecerá en la obra.

También deberá permanecer en la obra una copia íntegra del proyecto.

Todas las modificaciones e imprevistos deberán aprobarse por el arquitecto antes de ejecutarlos. Si hay modificaciones importantes según el proyecto, el arquitecto las describirá y reflejará en un anexo, que deberá ser visado y tramitado en el ayuntamiento. 

Al final de la obra

Según costumbre en la región, el constructor entregará la vivienda al promotor totalmente acabada, exceptuando lavadora, nevera y congelador, lavavajillas, microondas, muebles, lámparas, apliques y decoración. El coste  de estos elementos los asume el promotor posteriormente.

Cuando la obra esté totalmente terminada según proyecto, el arquitecto y el arquitecto técnico redactarán el certificado de fin de obra. Este certificado debe ir visado por el colegio de arquitectos técnicos y por el de colegio de arquitectos. Se devolverá al colegio de arquitectos el libro de órdenes, y al colegio del coordinador de seguridad el libro de incidencias. El arquitecto y el arquitecto técnico redactaran las facturas y cobrarán los honorarios correspondientes a la fase de dirección de obra.

El promotor solicitará la licencia de primera ocupación al ayuntamiento (en principio un técnico del ayuntamiento pasará para inspeccionar que la obra se adecua al proyecto por el que se concedió la licencia y se ha realizado correctamente). Ya no se realizan Cédulas de Habitabilidad.

El promotor contratará los servicios a las compañías suministradoras: electricidad (Endesa), agua y saneamiento (ayuntamiento), telefonía (Movistar para la línea), gas si es el caso, etc.

El promotor acudirá al notario para realizar las escrituras, y el notario tramitará la escritura en el registro de la propiedad.

El promotor o la notaría tramitarán en una oficina del Catastro la modificación de las características de su vivienda . El Catastro es el organismo que tasa el valor del inmueble y determina los impuestos que recauda sobre este.

¡Ahora a disfrutar!

Tras todo este largo pero necesario proceso, el promotor podrá hacer uso y disfrutar finalmente de su propiedad. De todas formas, se le recuerda al propietario y/o ocupante, que tras el final de la obra, todos los edificios requieren unas tareas periódicas de mantenimiento y conservación.